Uporabno dovoljenje za hišo

Kdo potrebuje uporabno dovoljenje

Gradbeni zakon (GZ-1) določa, da za začetek uporabe objekta, za katerega je predpisano gradbeno dovoljenje, potrebujete uporabno dovoljenje. Izjema so le nezahtevni objekti (8. člen). Če ste hišo gradili z gradbenim dovoljenjem, se vanjo pred uporabnim dovoljenjem ne smete vseliti.

Na spletu boste še naleteli na trditev, da enostanovanjska hiša uporabnega dovoljenja ne potrebuje. Tako je določal zakon ZGO-1, ki se je uporabljal do 1. 6. 2018. Od takrat uporabno dovoljenje za hišo zahteva Gradbeni zakon, od 1. 6. 2022 pa GZ-1, ki take izjeme prav tako nima.

Starejša hiša

Za hišo, zgrajeno pred leti, imate uporabno dovoljenje morda že po zakonu.

• Enostanovanjska stavba, ki je bila zgrajena z gradbenim dovoljenjem pred 1. 6. 2018, zanjo ni bil izrečen inšpekcijski ukrep in je vpisana v kataster nepremičnin, ima uporabno dovoljenje po zakonu. To dokažete z izjavo pooblaščenega strokovnjaka, na vašo zahtevo pa upravni organ izda odločbo (GZ-1, 149. člen).
• Po spremembi zakona GZ-1B se šteje, da imata gradbeno in uporabno dovoljenje med drugim objekt, zgrajen pred 31. 12. 1967, in enostanovanjska stavba, zgrajena z gradbenim dovoljenjem do 1. 1. 2003. Če so izpolnjeni pogoji iz zakona, lahko za tako hišo dobite odločbo o domnevi (GZ-1, 150. člen).

Ta vodnik v nadaljevanju opisuje novo hišo.

Rok za vlogo

Zahtevo vložite najpozneje v 30 dneh od dneva, ko vas izvajalec ali nadzornik obvesti, da je gradnja končana (GZ-1, 80. člen, prvi odstavek). Če je v tem roku ne vložite vi, jo lahko vloži izvajalec, nadzornik ali lastnik nepremičnine.

Enostanovanjska hiša lahko dobi uporabno dovoljenje tudi, če njen ovoj, na primer fasada, še ni dokončan. Ovoj morate potem dokončati najpozneje v treh letih od izdaje uporabnega dovoljenja (GZ-1, 80. člen, peti odstavek).

Kam vložite zahtevo in koliko časa traja

Zahtevo vložite pri upravni enoti. Do 5. 1. 2029 jo lahko vložite na papirju ali elektronsko prek sistema eGraditev, od takrat naprej pa samo še elektronsko. Tudi pri vlogi na papirju PID oddate samo na elektronskem nosilcu (GZ-1, 137. člen, in stran sistema eGraditev).

Za objekt, ki ni zahteven in nima vplivov na okolje, upravna enota uporabno dovoljenje izda brez tehničnega pregleda (GZ-1, 81. člen, drugi odstavek). Zahteven objekt je po zakonu objekt velikih dimenzij, konstrukcijsko zahteven objekt ali objekt za večje število ljudi (GZ-1, 3. člen). Enostanovanjska hiša je zahtevna le, če izpolni eno od splošnih meril iz 8. člena Uredbe o razvrščanju objektov: višina nad 25 m, tri ali več podzemnih etaž, podzemni deli globlje od 15 m, kesonski temelji, piloti daljši od 15 m, na gradbišču izdelan prednapet nosilni element z razponom nad 10 m ali najnižja točka konstrukcije več kot 5 m nad terenom. Običajna družinska hiša teh meja ne doseže, zato je manj zahteven objekt. Dovoljenje izda v 15 dneh od popolne zahteve (85. člen, drugi odstavek). Tehnični pregled lahko zahtevate sami (81. člen, tretji odstavek).

Kaj priložite zahtevi

Za enostanovanjsko hišo zahtevi priložite:

1. Projektno dokumentacijo izvedenih del (PID) z označenimi odstopanji. Del PID je podpisana izjava projektanta in vodje projektiranja ter nadzornika in vodje nadzora (GZ-1, 80. člen, drugi odstavek). Če med gradnjo niste odstopali od projekta za izvedbo (PZI), novih načrtov ne rišete, ker načrti PZI štejejo za načrte PID (Pravilnik 30/23, 21. člen).
2. Izjavo nadzornika in vodje nadzora, da so dela dokončana v skladu z gradbenim dovoljenjem in PZI in da hiša izpolnjuje bistvene zahteve. Pri enostanovanjski hiši ta izjava nadomesti DZO (GZ-1, 80. člen, četrti odstavek).
3. Dokazilo, da ste zahtevali vpis stavbe v kataster nepremičnin (GZ-1, 80. člen, drugi odstavek).

Če ste med gradnjo dopustno odstopali od projekta, vam projektant in nadzornik povesta, ali potrebujete še mnenje mnenjedajalca. Od spremembe GZ-1B zahtevi priložite tudi soglasje lastnika sosednjega zemljišča, če se je zaradi odstopanja zmanjšal odmik od meje in prostorski akt tako soglasje zahteva.

Kaj zbirate med gradnjo

Izjavo, ki pri hiši nadomesti DZO, podpišeta nadzornik in vodja nadzora. Za njeno resničnost kazensko in odškodninsko odgovarjata (GZ-1, 80. člen, osmi odstavek). Izvajalec mora nadzorniku sproti izročati dokumentacijo o ustreznosti izvedbe, dokazila o lastnostih vgrajenih materialov in zapisnike o pregledih in meritvah (GZ-1, 17. člen, drugi odstavek, 14. točka). Zato ta dokazila zbirajte sproti, ne šele ob koncu, ko izvajalcev ni več na gradbišču.

Oznaka pri vsakem dokumentu pove, kako trdna je zahteva. Zakon pomeni, da dokument zahteva predpis. Vir pomeni, da ga navaja strokovni vir, ne zakon. Običajna praksa pomeni, da ga izvajalci običajno izdajo, predpis pa ga ne imenuje izrecno. Ni potrjeno pomeni, da ga v predpisu nismo našli.

Dokument	Kdo ga pripravi	Oznaka	Podlaga
Zapisnik o prvem pregledu in meritvah električne inštalacije ter poročilo o strelovodu, če ga imate	preglednik z nacionalno poklicno kvalifikacijo, ob navzočnosti nadzornika; nadzornik in preglednik ne smeta biti ista oseba	Vir	IZS, priročnik o električnih inštalacijah (2023)
Zapisnik o tlačnem preizkusu vodovodne inštalacije	vodoinštalater	Običajna praksa	Pravilnik 30/23, 23. člen, navaja pregled vodovodnih inštalacij le splošno
Zapisnik o tlačnem preizkusu ogrevalne inštalacije	monter ogrevanja	Običajna praksa	Pravilnik 30/23, 23. člen, navaja pregled ogrevalnih inštalacij le splošno
Zapisnik o tlačnem preizkusu in preizkusu tesnosti plinske inštalacije ter dokumenti distributerja plina o priključitvi	plinski inštalater, distributer	Ni potrjeno	Pravilnik 30/23, 23. člen, navaja pregled plinskih inštalacij le splošno
Zapisnik dimnikarja o prvem pregledu vsake nove kurilne naprave in njen vpis v evidenco dimnikarskih storitev	dimnikar, ki zapisnik izda v 10 delovnih dneh	Zakon	Uredba UL 77/2017, 6. do 8. člen
Izjave o lastnostih (DoP) in certifikati CE vgrajenih gradbenih proizvodov, na primer izolacije in oken	izvajalec, ki jih zbira od proizvajalcev	Zakon	GZ-1, 17. člen, drugi odstavek, 7. in 14. točka
Navodila za obratovanje in vzdrževanje vseh sistemov	izvajalci in dobavitelji	Običajna praksa	Pravilnik 30/23, 24. člen, jih zahteva v DZO, ki ga hiša ne oddaja

Če boste za toplotno črpalko uveljavljali spodbudo Eko sklada, mora biti podjetje, ki jo vgradi, vpisano v evidenco pooblaščenih podjetij za F-pline pri ARSO, razen pri hermetično zaprti napravi. Več o tem piše v vodniku Eko sklad za hišo.

Ko dobite dovoljenje

• Hišno številko dobite šele z uporabnim dovoljenjem (GZ-1, 81. člen, četrti odstavek).
• Dokumentacijo za gradbeno dovoljenje in PID morate hraniti, dokler hiša stoji. Hranite jo lahko na papirju ali elektronsko (GZ-1, 87. člen). Izjava nadzornika pri hiši nadomešča DZO, ki ga mora lastnik hraniti po istem členu, zato jo shranite zraven. To je naš sklep iz zakona, ne izrecno pravilo.
• Shranite izkaz energijskih lastnosti stavbe iz PZI (elaborat PURES) ter izkaze požarne varnosti, zaščite pred hrupom in prezračevanja (Pravilnik 30/23, 30. člen). Energetsko izkaznico potrebujete, preden hišo prodate ali jo oddate za eno leto ali dlje (ZURE, 31. člen).
• Dokumentacijo, energijsko nalepko in informacijski list vsakega novega sistema za ogrevanje, toplo vodo in prezračevanje hranite, dokler sistem deluje (ZURE, 28. člen).
• Če ste dovoljenje dobili pred dokončanim ovojem, ga dokončajte v treh letih.

Pogoste napake

• Vselitev pred dovoljenjem. GZ-1 uporabe hiše brez uporabnega dovoljenja ne dovoli.
• Zamujen rok. Rok 30 dni teče od obvestila, da je gradnja končana. Prosite za pisno obvestilo in si zapišite datum.
• Zapisniki, ki jih iščete šele na koncu. Izvajalci so takrat že na drugih gradbiščih. Zahtevajte jih ob vsakem pregledu.
• Novi načrti brez potrebe. Če ni bilo odstopanj od PZI, načrti PZI štejejo za PID. Če so bila, morajo biti v PID označena.
• Pozabljen vpis v kataster. Brez dokazila o zahtevi za vpis zahteva za uporabno dovoljenje ni popolna.
• Nasvet po starem zakonu. Da hiša uporabnega dovoljenja ne potrebuje, je veljalo po ZGO-1, ki se je uporabljal do 1. 6. 2018.

Koraki po vrsti

1. Med gradnjo od izvajalcev sproti zbirajte zapisnike o pregledih, izjave o lastnostih in navodila za naprave.
2. Ko je gradnja končana, prosite izvajalca ali nadzornika za pisno obvestilo. Od tega dne teče rok 30 dni.
3. S projektantom in nadzornikom preverite, ali ste od PZI odstopali. Če niste, PID sestavljajo obrazci, izjava in načrti PZI. Če ste, projektant nariše spremenjene načrte.
4. Nadzornik in vodja nadzora podpišeta izjavo, ki pri hiši nadomesti DZO.
5. Vložite zahtevo za vpis stavbe v kataster nepremičnin. Elaborat zanjo izdela geodetsko podjetje, ki zahtevo v vašem imenu tudi vloži, vi pa podpišete privolitev (ZKN, 39. in 48. člen).
6. Pri upravni enoti vložite zahtevo za uporabno dovoljenje s PID, izjavo nadzornika in dokazilom o vpisu v kataster.
7. Upravna enota za hišo dovoljenje izda brez tehničnega pregleda v 15 dneh od popolne zahteve.
8. Z uporabnim dovoljenjem uredite hišno številko.
9. Dovoljenje, PID in izjavo nadzornika shranite za ves čas, dokler hiša stoji.

Kaj se dogaja v posameznih fazah gradnje in kdaj nastane kateri dokument, piše v vodniku Faze gradnje hiše in stroški.