Faze gradnje hiše in stroški

Faze na kratko

Faza	Kaj vidite na gradbišču	Do konca faze porabljeno	Delež faze	Pri gradnji za 260.000 €
Priprava na gradnjo	parcela, projekti, dovoljenja	24ur ne navaja	ni v deležih	ni v deležih
I. faza	izkop, temeljna plošča	8 %	8 %	20.800 €
II. faza	klet, le če jo gradite	17 %	9 %	23.400 €
III. faza	zidovi, plošče, ostrešje	47 %	30 %	78.000 €
III. podaljšana faza	okna in vrata, hiša se zapira	24ur ne navaja	skupaj s IV. fazo 37 %	skupaj s IV. fazo 96.200 €
IV. faza	inštalacije, ometi, estrihi, fasada	84 %	skupaj s III. podaljšano	skupaj s III. podaljšano
V. faza	tla, keramika, kopalnice	24ur ne navaja	ostanek, 16 %	41.600 €
Že živimo v hiši	garancije in vzdrževanje	ni v deležih	ni v deležih	ni v deležih

Kako preberete deleže

24ur navaja, koliko denarja je običajno porabljenega do konca posamezne faze. Delež ene faze je zato razlika med dvema zaporednima številkama. Do konca III. faze je porabljenih 47 %, do konca II. faze 17 %, zato je za III. fazo 30 %.

Za III. podaljšano fazo in V. fazo 24ur odstotka ne navaja. III. podaljšano fazo smo zato šteli skupaj s IV. fazo, ki se konča pri 84 %. V. faza dobi ostanek do 100 %, torej 16 %. Ta 16 % je naš izračun, ne številka iz članka. 24ur deleže III. in IV. faze računa od končne vrednosti nepremičnine, tu pa jih uporabljamo za proračun same gradnje, zato so le okvirni.

Deleži niso standard. 24ur sam piše, da je tak izračun le okviren, ker so stroški odvisni od trajanja, lokacije in obsega gradnje ter od cen materiala in dela. Delež za II. fazo velja za hišo s kletjo. Za hišo brez kleti 24ur ločenega deleža ne navaja.

Primer: gradnja za 260.000 €

Recimo, da gradnja od I. do V. faze stane 260.000 €. V ta znesek ne štejemo parcele, projektov in dovoljenj, priključkov, notranje opreme in okolice, ki jih načrtujete posebej. Po deležih iz 24ur je do konca posamezne faze porabljeno:

1. po I. fazi 20.800 €,
2. po II. fazi 44.200 €,
3. po III. fazi 122.200 €,
4. po IV. fazi 218.400 €,
5. po V. fazi 260.000 €.

Če ste ob koncu III. faze porabili precej več kot 122.200 €, je to znak, da se splača pregledati preostale ponudbe, preden naročite notranja dela.

Faze po vrsti

Priprava na gradnjo

Na gradbišču se še nič ne vidi. Urejate parcelo, projekte in dovoljenja. Med stroške te faze sodijo idejna zasnova in projekt za gradbeno dovoljenje (DGD), projekt za izvedbo (PZI), komunalni prispevek, takse in soglasja ter gradbeni nadzor.

Dokumenti. Izvajalec gradi na podlagi pravnomočnega ali dokončnega gradbenega dovoljenja, v skladu s PZI in na podlagi prijave začetka gradnje (GZ-1, 17. člen, drugi odstavek, 4. točka). Če želite spodbudo Eko sklada za skoraj ničenergijsko hišo (sNES+), mora biti gradbeno dovoljenje pravnomočno, preden oddate vlogo, vlogi pa priložite DGD, PZI in izračun PHPP. Več piše v vodniku Eko sklad za hišo.

I. faza: temelji

Na gradbišču vidite zakoličbo, izkop gradbene jame, temelje ali temeljno ploščo in hidroizolacijo. Po 24ur ta faza obsega pripravo terena in gradbišča, zakoličenje, izkop in temelje.

Fotografirajte, preden zasujejo ali zalijejo: odtoke in cevi pod ploščo, hidroizolacijo in drenažo. Kasneje jih ne vidite več.

Dokumenti. Izvajalec vodi gradbeni dnevnik, zbira potrdila o skladnosti vgrajenih proizvodov in nadzornika pravočasno obvesti pred vsako pomembno fazo gradnje (GZ-1, 17. člen, drugi odstavek, 6., 7. in 8. točka).

II. faza: klet

To fazo imate le, če gradite klet. Na gradbišču vidite kletne stene in ploščo nad kletjo.

Fotografirajte hidroizolacijo kletnih sten, preden jih zasujejo.

Dokumenti. Izvajalec zbira izjave o lastnostih (DoP) vgrajenih gradbenih proizvodov in jih sproti izroča nadzorniku (GZ-1, 17. člen, drugi odstavek, 14. točka).

III. faza: stene in streha

Na gradbišču rastejo zidovi in plošče, nato ostrešje, kritina in kleparska dela. Po 24ur je stavba ob koncu te faze pod streho.

Fotografirajte cevi in kable, ki jih zalijejo v ploščo, preden jo betonirajo.

Dokumenti. Izvajalec zbira izjave o lastnostih in certifikate CE vgrajenih proizvodov, na primer strešne izolacije (GZ-1, 17. člen).

III. podaljšana faza: okna in vrata

To ime boste srečali v nepremičninskih oglasih. Po 24ur največkrat pomeni, da so vgrajena okna in vhodna vrata, zato je hiša zaprta pred vremenom. Pogosto sem sodijo še senčila in garažna vrata, kar pa 24ur ne navaja. Kaj točno zajema, preverite v pogodbi.

Fotografirajte okna med vgradnjo, tako da se vidijo vse tri tesnilne ravni. Pri sNES+ hiši Eko sklad to fotografijo zahteva, tako kot fotografijo izolacije z merilnim trakom med vgradnjo.

Dokumenti. Za okna zahtevajte izjavo o lastnostih z vrednostjo Uw. Pri sNES+ hiši morajo imeti okna in vrata U največ 0,90 W/m²K in biti vgrajena s tesnjenjem v treh ravneh.

IV. faza: notranja dela

Na gradbišču potekajo elektroinštalacije, vodovod in odtoki, ogrevanje in prezračevanje, nato ometi, estrihi in fasada. Ko je faza končana, so inštalacije že skrite v stenah in tleh. 24ur v IV. fazo šteje tudi keramiko in kamen, ki se vgrajujeta mokro, vgradnjo stavbnega pohištva, ključavničarska dela in masivna stopnišča. Ponudbe izvajalcev zato to mejo postavljajo različno.

Fotografirajte, kar bo kmalu za steno: cevi, kable in odtoke v vsakem prostoru, preden pridejo ometi in estrihi. Pri sNES+ hiši Eko sklad zahteva fotografije prezračevanja (kanali, naprava in odprtine), sistema za ogrevanje in hlajenje ter preizkusa zrakotesnosti med izvajanjem, z odčitki.

Dokumenti. V tej fazi nastane večina zapisnikov, ki jih nadzornik potrebuje za izjavo ob koncu gradnje:

• zapisnik o prvem pregledu in meritvah električne inštalacije ter poročilo o strelovodu, če ga imate,
• zapisnika o tlačnem preizkusu vodovodne in ogrevalne inštalacije (običajna praksa),
• zapisnik o preizkusu plinske inštalacije, če jo imate (zahteve v predpisu nismo potrdili),
• zapisnik dimnikarja o prvem pregledu vsake nove kurilne naprave, ki ga izda v 10 delovnih dneh,
• potrdilo, da je izvajalec, ki vgradi toplotno črpalko, vpisan v evidenco ARSO za F-pline, če boste uveljavljali Eko sklad,
• navodila za obratovanje in vzdrževanje vseh sistemov.

V. faza: zaključna dela

Na gradbišču polagajo talne obloge in keramiko, vgrajujejo sanitarno opremo in notranja vrata, nato pleskajo. Po 24ur je hiša ob koncu V. faze dokončana in pripravljena na vselitev. Pohištvo in naprave so dodaten strošek.

Fotografirajte odtoke in priključke v kopalnici, preden jih prekrije keramika, če jih še niste v IV. fazi.

Dokumenti. Ko izvajalec ali nadzornik sporoči, da je gradnja končana, imate 30 dni za zahtevo za uporabno dovoljenje. Pri enostanovanjski hiši ji priložite PID, izjavo nadzornika in vodje nadzora ter dokazilo o zahtevi za vpis v kataster (GZ-1, 80. člen). Vlogo za posamezne ukrepe Eko sklada po pozivu 126SUB-OB26 oddate, ko je delo končano in račun plačan. Podrobno piše v vodniku Uporabno dovoljenje za hišo.

Že živimo v hiši

Gradnja je končana, ostanejo garancije in vzdrževanje.

Dokumenti. Dokumentacijo za gradbeno dovoljenje in PID hranite, dokler hiša stoji (GZ-1, 87. člen). Dokumentacijo, energijsko nalepko in informacijski list sistemov za ogrevanje, toplo vodo in prezračevanje hranite, dokler sistem deluje (ZURE, 28. člen). Opreme, za katero ste dobili spodbudo Eko sklada, 3 leta ne smete odstraniti, sklad pa jo lahko preveri še 4 leta po izplačilu. Če ste uporabno dovoljenje dobili pred dokončano fasado, jo dokončajte v treh letih.

Garancije. Izvajalec odgovarja za napake, ki zadevajo trdnost hiše in se pokažejo v desetih letih od izročitve in prevzema del. Napako mu sporočite v šestih mesecih, odkar ste jo opazili, pravica pa preneha eno leto po obvestilu (OZ, 662. in 663. člen). Za skrito napako, ki je ob prevzemu niste mogli opaziti, obvestite izvajalca najpozneje v enem mesecu, odkar ste jo odkrili, in najpozneje dve leti po prevzemu (OZ, 634. člen).